IBS e CBS sobre Aluguéis de Imóveis: O que muda para os não residentes

Texto atualizado em 30 de setembro de 2026

A Reforma Tributária passou a alcançar determinadas locações de imóveis feitas por pessoas físicas, inclusive proprietários que vivem no exterior. Mas isso não significa que todo não residente que recebe aluguel no Brasil pagará IBS e CBS. O enquadramento depende da receita, da quantidade de imóveis e, em determinadas situações, do volume alcançado no próprio ano. Em 2026 o sistema permanece em fase de transição; para pessoas físicas, CNPJ e emissão do documento fiscal foram adiados para 1º de janeiro de 2027.

A reforma tributária em andamento no Brasil criou dois novos tributos sobre o consumo:

• o Imposto sobre Bens e Serviços — IBS, de competência compartilhada entre Estados e Municípios; e
• a Contribuição sobre Bens e Serviços — CBS, de competência federal.

Uma das grandes novidades é que a locação de imóveis, que tradicionalmente não submetia a pessoa física a um IVA sobre o aluguel, passa a integrar o novo sistema em determinadas situações. Para o proprietário não residente, o Imposto de Renda retido na fonte continua existindo separadamente: IBS e CBS não substituem o IR incidente sobre o aluguel.

Mas atenção: nem todo proprietário será contribuinte de IBS e CBS.

Quando a CBS Incide sobre Aluguéis de Pessoas Físicas?

O primeiro grande ponto é: nem toda pessoa física que aluga imóvel no Brasil será contribuinte de IBS e CBS.

A LC nº 214/2025 estabelece que o fornecedor residente ou domiciliado no exterior também pode ser obrigado a se cadastrar quando realiza operações tributáveis no Brasil. Portanto, morar fora do País não afasta, por si só, o novo regime.

Veja a letra da lei:

Art. 21. É contribuinte do IBS e da CBS:

I – o fornecedor que realizar operações:

a) no desenvolvimento de atividade econômica;

b) de modo habitual ou em volume que caracterize atividade econômica; ou

c) de forma profissional, ainda que a profissão não seja regulamentada;

§ 2º O fornecedor residente ou domiciliado no exterior fica obrigado a se cadastrar como contribuinte caso realize operações no País ou como responsável tributário no caso de importações, observada a definição do local da operação prevista no art. 11 e o disposto no art. 23 desta Lei Complementar ( LC nº 214/2025).

Atenção: O  § 2º acima menciona que mesmo o residente no exterior pode ser considerando um contribuinte para os novos tributos.

Enquadramento como locador habitual:

Para a pessoa física, a lei criou critérios próprios para as operações imobiliárias. Na prática, precisamos separar:

A. Aluguel Comum;

B. Aluguel por Temporada.

A. Aluguel Comum:

No aluguel comum, há duas situações principais.

A primeira ocorre quando, no ano-calendário anterior, a pessoa física cumulativamente:

• Tenha receita de locação, cessão onerosa ou arrendamento superior ao valor-base de R$ 240.000,00, atualizado mensalmente pelo IPCA; e
• As operações envolvam mais de 3 imóveis distintos.

Os dois requisitos são cumulativos! Ter quatro imóveis, por si só, não basta. Da mesma forma, ultrapassar o limite de receita sem ultrapassar três imóveis não preenche esse primeiro enquadramento.

Exemplo: se um proprietário possuía quatro imóveis locados e, no ano anterior, ultrapassou o limite legal atualizado de receita, ele ingressa no ano seguinte como contribuinte do regime regular de IBS/CBS.

A segunda hipótese ocorre no próprio ano-calendário: a pessoa física também pode se tornar contribuinte quando a receita com locação, cessão onerosa ou arrendamento ultrapassar 120% do limite legal atualizado.

O texto do § 2º do art. 251 não repete, nessa hipótese, o requisito de “mais de três imóveis”; por isso, é melhor não continuar apresentando R$ 288 mil e quatro imóveis como requisitos necessariamente cumulativos para esse gatilho. O valor de R$ 288 mil é apenas 120% dos R$ 240 mil nominais originais e também deve acompanhar a atualização do limite pelo IPCA.

Portanto, em vez de acompanhar um número fixo de R$ 288 mil, o correto é acompanhar 120% do limite de R$ 240 mil já atualizado pelo IPCA.

Art. 251.As operações com bens imóveis realizadas por contribuintes que apurarem o IBS e a CBS no regime regular ficam sujeitas ao regime específico previsto neste Capítulo.

§ 1º As pessoas físicas que realizarem operações com bens imóveis serão consideradas contribuintes do regime regular do IBS e da CBS e sujeitas ao regime de que trata este Capítulo, nos casos de:

I – locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel, desde que, no ano-calendário anterior:

a) a receita total com essas operações exceda R$ 240.000 (duzentos e quarenta mil reais); e

b) tenham por objeto mais de 3 (três) bens imóveis distintos;

II – alienação ou cessão de direitos de bem imóvel, desde que tenham por objeto mais de 3 (três) imóveis distintos no ano-calendário anterior;

III – alienação ou cessão de direitos, no ano-calendário anterior, de mais de 1 (um) bem imóvel construído pelo próprio alienante nos 5 (cinco) anos anteriores à data da alienação.

§ 2º Também será considerada contribuinte do regime regular do IBS e da CBS no próprio ano calendário, a pessoa física de que trata o caputdo § 1º deste artigo, em relação às seguintes operações:

I – a alienação ou cessão de direitos de imóveis que exceda os limites previsto nos incisos II e III do § 1º deste artigo; e

II – a locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel em valor que exceda em 20% (vinte por cento) o limite previsto na alínea “a” do inciso I do § 1º deste artigo ( LC nº 214/2025).

B. Aluguel por Temporada:

As locações residenciais de curta duração — aquelas com período não superior a 90 dias ininterruptos — recebem tratamento especial quando realizadas por contribuinte enquadrado no IBS/CBS. É o caso típico de imóveis disponibilizados por temporada, inclusive por plataformas digitais.

Isso não significa que qualquer pessoa que coloque uma casa de praia ou apartamento no Airbnb passe automaticamente a pagar IBS/CBS. Primeiro é necessário analisar o enquadramento da pessoa física nos critérios do art. 251. As operações de curta duração também entram no cálculo dos limites legais.

Exemplo: uma pessoa que possui apenas um imóvel de temporada e recebe valores muito inferiores ao limite do art. 251 normalmente não se enquadra no regime regular apenas por utilizar uma plataforma digital.

Letra da lei:

Art. 253. A locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel residencial por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, com período não superior a 90 (noventa) dias ininterruptos, serão tributados de acordo com as mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria, previstas na Seção II do Capítulo VII do Título V deste Livro.

§ 1º Para fins do caput deste artigo consideram-se contribuintes sujeitos ao regime regular do IBS e da CBS as pessoas físicas que atendam ao disposto no inciso I do § 1º e no inciso II do § 2º, ambos do art. 251 desta Lei Complementar. 

§ 2º As operações de que trata este artigo deverão ser incluídas nos limites de que tratam o inciso I do § 1º e o inciso II do § 2º, ambos do art. 251 desta Lei Complementar ( LC nº 214/2025).   

O que muda em relação ao Aluguel de Temporada e ao Aluguel Comum?

A grande diferença está na tributação aplicável depois que o proprietário já foi enquadrado como contribuinte.

No aluguel comum, as alíquotas de IBS e CBS sobre locação são reduzidas em 70%.

Já a locação residencial de até 90 dias segue as regras aplicáveis aos serviços de hotelaria. Nesse regime, a redução das alíquotas é de 40%. Portanto, a carga de IBS/CBS sobre a curta temporada tende a ser maior que a carga sobre a locação comum

IRPF e CBS/IBS

Aqui há um ponto especialmente importante para quem mora fora do Brasil: IBS e CBS não substituem o Imposto de Renda.

Para o residente no Brasil, continuam aplicáveis as regras próprias do IRPF sobre aluguel.

Para o não residente, continua existindo a tributação do rendimento do aluguel pelas regras do IRRF e o respectivo cumprimento das obrigações pelo responsável no Brasil — inclusive o fluxo atualmente utilizado com DARF e EFD-Reinf, conforme a situação concreta. A Reforma Tributária do consumo não criou compensação automática entre IR e IBS/CBS.

Portanto, um proprietário não residente que também seja enquadrado no art. 251 pode ter duas camadas tributárias diferentes: Imposto de Renda sobre o rendimento e IBS/CBS sobre a operação de locação.

IPCA e correção mensal do limite de R$240.000,00

Pensou que não iríamos falar sobre disso, não é mesmo?

Essa é uma pegadinha importante.

Os R$ 240.000,00 previstos no art. 251 são um valor-base legal, e a própria LC nº 214/2025 determina sua atualização mensal pelo IPCA. Consequentemente, o gatilho correspondente a 120% desse valor também deve ser apurado utilizando o limite atualizado — e não simplesmente R$ 288.000,00 para sempre.

Por isso, quem estiver próximo dos limites deve confirmar o valor atualizado aplicável ao período antes de concluir que está ou não enquadrado.

Letra da lei (Art. 251, Lei Complementar 214/2025):

§ 5º O valor previsto na alínea “a” do inciso I do § 1º será atualizado mensalmente a partir da data de publicação desta Lei Complementar pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo.

Alíquota e Base de Cálculo: Quanto Será Cobrado?

Aqui é importante fazer uma correção técnica em relação às primeiras análises da reforma: a LC nº 214/2025 não reduz em 70% a base de cálculo do aluguel comum. Ela reduz em 70% as alíquotas de IBS e CBS.

Essa diferença importa juridicamente, mesmo que determinados exemplos matemáticos possam produzir um resultado semelhante.

Vamos explicar a redução da base de cálculo e alíquota efetiva:

Para a locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, o art. 261 determina redução de 70% das alíquotas.

Assim, se a alíquota-padrão conjunta aplicável em determinado momento fosse, apenas para ilustração, 28%, a alíquota após a redução seria de 8,4%:

28% × 30% = 8,4%.

Mas atenção: 28% não deve ser apresentado como alíquota legal definitiva do aluguel. A carga efetiva dependerá das alíquotas de referência aplicáveis em cada etapa da transição.

Em 2026, por exemplo, a própria legislação estabeleceu alíquotas de teste de 0,9% para CBS e 0,1% para IBS, sujeitas às regras especiais do período de teste. Por isso, deve ser retirado do artigo o antigo exemplo de “6% de IBS + 6% de CBS”.

Art. 261, Parágrafo único. “As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis ficam reduzidas em 70% (setenta por cento).”

A Base de Cálculo em si

A base de cálculo da locação parte do valor da própria locação.

A legislação determina, porém, que não sejam computados no valor da locação os tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel e as despesas de condomínio, observadas as condições legais.

Isso é diferente das regras do Imposto de Renda. Despesas que podem ter determinado tratamento no IR não se tornam automaticamente dedutíveis da base do IBS/CBS. Por isso, taxa de administração imobiliária, por exemplo, não deve ser tratada como dedução automática do IBS/CBS apenas porque possa ter relevância para o IR.

Art. 255. A base de cálculo do IBS e da CBS é o valor:

II – da locação, cessão onerosa ou arrendamento do bem imóvel;

§ 2º Não serão computados no valor da locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel:

I – o valor dos tributos e dos emolumentos incidentes sobre o bem imóvel; e

II – as despesas de condomínio.

Fique atento: Não há as mesmas deduções do IRPF (que admite abatimento de despesas como taxa imobiliária).

Outro benefício fiscal: o Redutor Social.

Nas locações de imóveis para uso residencial, há ainda o redutor social.

A LC nº 214/2025, com a redação aplicável após a LC nº 227/2026, prevê dedução da base de cálculo de R$ 600,00 por mês, por imóvel residencial, limitada ao valor da própria base. Esse valor também é objeto de atualização monetária prevista na legislação.

O importante é não confundir os dois benefícios:

• Primeiro, aplica-se o redutor social na base de cálculo, quando cabível;
• Depois, o imposto é calculado utilizando a alíquota reduzida em 70%.

Exemplo meramente didático, utilizando o valor nominal de R$ 600: em um aluguel residencial de R$ 2.000,00, a base após o redutor social seria R$ 1.400,00. Sobre esse valor incidiria a alíquota de IBS/CBS já beneficiada pela redução de 70%. Não é tecnicamente correto dizer que os R$ 1.400,00 sofrem nova “redução de base de 70%”.

Art. 260. Na operação de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel para uso residencial realizada por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, poderá ser deduzido da base de cálculo do IBS e da CBS redutor social no valor de R$ 600,00 (seiscentos reais), por mês, por bem imóvel, até o limite do valor da base de cálculo.     (Redação dada pela Lei Complementar nº 227, de 2026)

Parágrafo único. O valor do redutor social previsto no caputdeste artigo será atualizado mensalmente a partir da data de publicação desta Lei Complementar pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo.

Aluguéis de Temporada: redutor de Base de Cálculo especial

Apesar do título histórico desta seção, aqui também vale a mesma correção: tecnicamente estamos falando de redução de alíquota, e não de redução da base.

Na locação residencial por até 90 dias enquadrada no art. 253, aplicam-se as regras de hotelaria. Nesse regime, as alíquotas de IBS/CBS têm redução de 40%, e não de 50%.

Isso significa que, usando novamente uma alíquota-padrão hipotética de 28% apenas para facilitar a visualização:

28% × 60% = 16,8%.

Perceba algo curioso: o resultado de 16,8% já aparecia na versão anterior deste artigo, mas a explicação estava incorreta. Uma redução de 50% resultaria em 14%; 16,8% corresponde a uma redução de 40%.

Por isso, o aluguel de curta duração pode ter uma carga significativamente maior de IBS/CBS do que o aluguel comum — sempre lembrando que primeiro é necessário verificar se o proprietário efetivamente é contribuinte do regime.

Letra da lei:

Art. 261.As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de que trata este Capítulo ficam reduzidas em 50% (cinquenta por cento).

Parágrafo único. As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis ficam reduzidas em 70% (setenta por cento).

Lembre-se: não é todo mundo que possui aluguel de temporada que deverá recolher o IBS e CBS! É necessário estar nas hipóteses do art. 251.

Responsabilidade das intermediadoras

As plataformas digitais merecem atenção especial, principalmente para quem reside no exterior e utiliza plataformas para anunciar e receber seus aluguéis.

A LC nº 214/2025 estabelece hipóteses em que a plataforma pode ser responsável pelo pagamento de IBS/CBS nas operações realizadas por seu intermédio, inclusive quando o fornecedor está no exterior. A LC nº 227/2026 aperfeiçoou o sistema e passou também a admitir, em determinadas hipóteses e com anuência do fornecedor, que a plataforma atue como substituta tributária, inclusive emitindo o documento fiscal e apurando o tributo.

Art. 22.As plataformas digitais, ainda que domiciliadas no exterior, são responsáveis pelo pagamento do IBS e da CBS relativos às operações e importações realizadas por seu intermédio, nas seguintes hipóteses:

I – solidariamente com o adquirente ou destinatário e em substituição ao fornecedor, caso este seja residente ou domiciliado no exterior; e

II – solidariamente com o fornecedor residente e domiciliado no País, caso:    

a) a plataforma digital não forneça as informações previstas no § 5º deste artigo; ou   

b) o fornecedor:    

1. seja contribuinte, ainda que não inscrito nos termos do § 1º do art. 21 desta Lei Complementar; e   

2. não emita documento fiscal eletrônico no valor da operação realizada por meio da plataforma.   

c) não registre a operação em documento fiscal eletrônico.

Mas cuidado com a terminologia: isso não significa que toda plataforma simplesmente “reterá IBS/CBS na fonte” em qualquer aluguel. Responsabilidade tributária, substituição tributária e mecanismos de pagamento do IBS/CBS são conceitos diferentes da retenção de Imposto de Renda.

Portanto, em operações via Airbnb, Booking ou plataforma semelhante, será necessário verificar o papel efetivamente desempenhado pela plataforma e o modelo operacional adotado para aquela transação, em vez de presumir que a responsabilidade do proprietário desapareceu.

Implementação do IBS e da CBS

Fase de Testes em 2026: Declaração sem Pagamento

2026 continua sendo o ano inicial de teste do IBS e da CBS. A legislação estabeleceu alíquotas de teste e o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1/2025 disciplinou a apuração informativa e a dispensa de recolhimento quando observadas as condições previstas para o período de transição.

Mas houve uma mudança muito importante depois da primeira versão deste artigo:

A pessoa física não precisa mais obter CNPJ nem começar a emitir seus documentos fiscais de IBS/CBS em julho de 2026.

A Receita Federal formalizou que a obrigatoriedade de inscrição no CNPJ e de emissão dos documentos fiscais da pessoa física contribuinte da CBS começará em 1º de janeiro de 2027; RFB e CGIBS também comunicaram conjuntamente a postergação do cadastro da pessoa física para a mesma data.

Outra novidade prática: o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 definiu a NFS-e como documento aplicável às locações, cessões onerosas e arrendamentos de bens imóveis. O cronograma geral dessas operações aponta 1º de dezembro de 2026, mas, para a pessoa física abrangida pela postergação específica, a obrigação documental fica para 1º de janeiro de 2027.

Portanto, para o proprietário pessoa física tratado neste artigo, o resumo de 2026 é:

• 2026: período de transição e preparação;
• até 31/12/2026: permanecem os mecanismos atuais de identificação fiscal da pessoa física;
• 01/01/2027: início previsto da exigência de CNPJ e documentos fiscais para a pessoa física enquadrada.

A DeRE também entrou em implantação em 2026, mas o cronograma atualmente publicado não cria um evento periódico específico para o proprietário pessoa física apenas porque realiza uma locação imobiliária comum. Como essa obrigação ainda está em desenvolvimento, vale acompanhar os novos leiautes em vez de afirmar uma dispensa definitiva.

Cobrança a Partir de 2027 e Transição Gradual

Em 2027 começa uma etapa muito mais relevante financeiramente.

A CBS deixa a fase meramente experimental e passa à cobrança segundo as regras da transição. O IBS ainda permanece em alíquota transitória em 2027 e 2028, antes da elevação gradual iniciada em 2029 e concluída em 2033. Por isso, não é correto afirmar que em 2027 já teremos imediatamente a carga integral e definitiva do novo IVA dual.

Para o aluguel comum, a redução legal de 70% das alíquotas permanece relevante durante a transição. Para a locação residencial de até 90 dias submetida à hotelaria, aplica-se o respectivo regime, com redução de 40% das alíquotas.

E o Imposto de Renda continua em paralelo.

Assim, o não residente deverá analisar separadamente:

• IRRF sobre os rendimentos de aluguel;
• CBS e IBS, se estiver enquadrado como contribuinte;
• CNPJ e emissão de NFS-e a partir do marco aplicável à pessoa física;
• Eventual participação ou responsabilidade de plataforma digital.

A conclusão mais importante continua sendo a mesma: não é porque você mora no exterior e possui um imóvel alugado no Brasil que automaticamente passará a pagar IBS e CBS. O primeiro passo é verificar o enquadramento do art. 251; o segundo é identificar o tipo de locação; e só depois calcular a carga e as obrigações aplicáveis. 

Texto escrito por Thais Vinagre, em 12 de fevereiro de 2026, atualizado em 30 de setembro de 2026.