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calculado o imposto de renda sobre a venda de imóveis por não residentes

Como é calculado o Imposto de Renda sobre a venda de imóveis no Brasil por não residentes?

No Brasil, a venda de imóveis por não residentes é um processo que envolve diversas questões legais e tributárias. Entre essas questões, uma das mais importantes é a forma como o Imposto de Renda é calculado sobre essa transação. Neste artigo, vamos explorar detalhadamente como esse imposto é aplicado e quais são os pontos-chave que os não residentes devem considerar ao vender um imóvel no país.

Como é Calculado o Imposto de Renda sobre a Venda de Imóveis por Não Residentes?

#1. Alíquota do Imposto de Renda

A alíquota do Imposto de Renda sobre a venda de imóveis por não residentes é, na regra geral, de 15% sobre o ganho de capital obtido com a transação.

#2. Ganho de Capital

O ganho de capital é a diferença entre o valor de venda do imóvel e o seu custo de aquisição. Esse valor deve ser apurado em moeda nacional, e a conversão para reais deve ser feita com base na taxa de câmbio vigente na data da aquisição e na data da venda do imóvel.


É necessário comprovar o valor de custo de aquisição, seja através da última Declaração do Imposto de Renda entregue, que pode ser a Declaração de Saída Definitiva do País, ou através do inventário, em caso de herança, ou através do contrato de compra venda da época de compra do imóvel, entre outras opções.

Caso tenha ocorrido benfeitorias, essas devem ser comprovadas documentalmente também (com recibos, notas fiscais ou contratos de prestação de serviço)

#3. Declaração do Imposto de Renda

Os não residentes que vendem imóveis no Brasil não devem apresentar a Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda no ano seguinte ao da venda. A Declaração de Ajuste Anual deve ser entregue apenas por residentes no Brasil.

O não residente deverá consultar as regras locais de seus país de residência e verificar se deve declarar a venda do imóvel lá. Deve-se analisar ainda se haverá pagamento de IR local, podendo se gozar de possíveis acordos de não bitributação.

No Brasil, deve-se registrar a venda do imóvel no Registro Geral do Imóvel, no Cartório local. Além disso, se o comprador for obrigado a entregar a Declaração de Ajuste Anual, ele irá informar a compra do imóvel em sua declaração.

#4. Retenção na Fonte

No momento da venda do imóvel, o adquirente deve reter o IR devido. Esse valor deve ser recolhido pelo comprador e repassado ao fisco.

#5. Isenções e Deduções

Atenção: os residentes no Brasil podem gozar de certas isenções do Imposto de Renda sobre a venda de imóveis, como por exemplo, quando o imóvel é vendido por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00 e o vendedor não realizou nenhuma outra venda de imóvel nos últimos cinco anos.

Contudo, o não residente não tem direito a isenções ou redução da base de cálculo!

Despesas como corretagem e reformas podem ser deduzidas do ganho de capital, reduzindo assim o valor do imposto a ser pago, desde comprovadas.

Conclusão

Vender um imóvel no Brasil por não residentes envolve o pagamento do Imposto de Renda sobre o ganho de capital obtido com a transação. É importante entender como esse imposto é calculado e quais são as obrigações fiscais que devem ser cumpridas para evitar problemas com o fisco. Compreender os pontos mencionados neste artigo pode ajudar os não residentes a realizar essa transação de forma mais tranquila e dentro da legalidade.

Texto revisado por  Thais Vinagre, em 04 de março de 2024.

10 Comments

  • Juliana disse:

    Boa tarde,

    Excelente texto, como sempre rico em informações para não residentes. Gostaria de esclarecer uma dúvida parecida com a do colega acima. Temos um imóvel que compramos na planta em 2013 e gostaríamos de saber se ao vendê-lo após várias benfeitorias, mas sem as NF’s da época, devemos considerar o valor da declaração de saída do país ou o valor inicial que compramos na planta? O valor do imóvel é inferior a R$440 mil, para conseguir a isenção teríamos que vendê-lo somente se retornarmos ao Brasil certo?
    Obrigada!

  • Sandra Medeiros disse:

    Boa tarde,
    Dei saída definitiva do Brasil em 2016 e desde então não declarei IR no Brasil. Vendi meu imóvel este mês no Brasil e como faço agora com o IR? Preciso pagar 15% de ganho de capital? Ou seja a diferença do valor que declarei na minha última declaração do valor do meu imóvel e benfeitorias executadas? Obrigada

  • Andre Calaca disse:

    Boa tarde a todos,
    Obrigado pelo excelente texto. Ficaram algumas dúvidas ainda.
    1) Adquiri o imóvel que estou vendendo hoje há 19 anos, na planta. Ao longo do tempo fiz benfeitorias com as devidas NF’s e registro nas declarações anuais. Saí definitivamente do Brasil em 2018. Já não tenho as NFs da época caso precise comprovar. Qual valor usar para calculo do imposto? O de aquisição ou do IR de saída?
    2)No item #4 diz-se que o adquirente deve reter o imposto devido. Mas esse imposto não é devido por mim? Para mim o correto seria o imposto ser retido em nome e cpf do meu procurador perante a SRF. Da mesma forma que faço com os aluguéis onde retenho o imposto no mesmo dia do pagamento em nome e cpf de meu procurador constituído com o código 9478 no Darf. Quando meu contador fizer a GCAP precisará emitir o DARF em nome do adquirente? E qual o código da Receita para a venda de imóvel?
    Obrigado,

  • Felipe Perrone disse:

    No caso de não residente fiscal no Brasil (que portanto não faz a declaração anual), após a venda do imóvel onde não foi aferido lucro através do aplicativo GCAP (portanto sem imposto devido à RFB), há alguma ação a ser tomada? Pois os dados do GCAP seriam exportados para o aplicativo do IRPF, a notificação da venda do imóvel fica sob responsabilidade unicamente do comprador nesse caso? Obrigado

  • Prezados Senhores

    Antes de mais nada o assunto abordado é excelente para elucidar o drama do Não Residente e a Receita Federal, com suas regras mal explicadas.
    No item 03 do Artigo, é apresentada a necessidade de ser fazer a Decl. de Ajuste Anual pelo Não Residente. Esta correto?
    Abaixo copiei a P & R do Site da RFB, do Perguntão 2023 ;

    172 — Não residente no Brasil, ainda que se enquadre em qualquer das hipóteses de obrigatoriedade
    de apresentação da Declaração de Ajuste Anual para o residente no Brasil, está obrigado a
    apresentá-la?
    A pessoa física não residente no Brasil não pode apresentar Declaração de Ajuste Anual no Brasil.

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