Texto atualizado em 19 de maio de 2026
Em um momento da vida, o desejo de comprar um imóvel se torna realidade. Quando se é residente no exterior, pode-se gozar dos benefícios locais para a compra do imóvel, ou pode-se decidir em comprar um imóvel no Brasil, seja com o objetivo de uma renda extra, de um sonho de aposentadoria no país ou simplesmente um local para ficar enquanto estiver no Brasil.
Há ainda a possibilidade de ser um residente fiscal no Brasil e decidir por ter um imóvel no exterior. Nada mal em ter um apartamento nas Ilhas Cayman, não é mesmo?
Independentemente da situação, é importante entender como declarar esse imóvel para a Receita Federal do Brasil – RFB. Assim, vamos ilustrar três situações:
- Sou não residente fiscal no Brasil e comprei um imóvel no exterior;
- Sou não residente fiscal no Brasil e comprei um imóvel no Brasil;
- Sou residente fiscal no Brasil e comprei um imóvel no exterior.
Mas você sabe a diferença de ser residente ou não residente?
O primeiro ponto a ser tratado, contudo, é o conceito de residente e não residente fiscal no Brasil.
Segundo a Instrução Normativa SRF no. 208/2002, você é não residente fiscal no Brasil se:
- Saiu do país em caráter permanente, contando da data da saída efetiva;
- Permaneceu mais de 12 meses no exterior, após a data da saída efetiva.
Trecho da legislação:
Art. 3º Considera-se não-residente no Brasil, a pessoa física:
[…]
II – que se retire em caráter permanente do território nacional, na data da saída, ressalvado o disposto no inciso V do art. 2º;
[…]
V – que se ausente do Brasil em caráter temporário, a partir do dia seguinte àquele em que complete doze meses consecutivos de ausência (Instrução Normativa SRF no. 208/2002).
A Instrução Normativa ainda afirma da obrigação da Declaração de Saída Definitiva do País – DSDP:
Art. 9º A pessoa física residente no Brasil que se retire em caráter permanente do território nacional no curso do ano-calendário deve, observado o disposto no art. 11-A:
I – apresentar a Declaração de Saída Definitiva do País, relativa ao período em que tenha permanecido na condição de residente no Brasil no ano-calendário da saída, até o último dia útil do mês de abril do ano-calendário subsequente ao da saída definitiva, bem como as declarações correspondentes a anos-calendário anteriores, se obrigatórias e ainda não entregues [grifo próprio] (Instrução Normativa SRF no. 208/2002).
De todo modo, segundo a legislação, embora a DSDP seja obrigatória, não é declaração que lhe caracteriza como não residente, e sim o seu ânimo de habitar no exterior e o tempo de permanência fora do Brasil. A DSDP é importante, pois é ela que oficializa a não residência, mas o ato (não ter entregue a DSDP), não exclui o fato (residir no exterior).
Assim, você é um não residente se:
- Entregou a Declaração de Saída (e não declarou mais o Imposto de Renda de Pessoa Física – IRPF no Brasil);
- Reside há mais de 12 meses no exterior e não entregou a Declaração do IPPF no Brasil.
Por outro lado, você é residente se nunca deixou de residir no país ou se saiu mais seguiu entregando a Declaração de Ajuste Anual (também chamada de DIRPF, como acima).
DECLARAÇÃO DE SAÍDA DEFINITIVA DO PAÍS
Vamos então as três situações de declarar imóveis para a RFB, sendo residente ou não no Brasil:
1. SOU NÃO RESIDENTE FISCAL NO BRASIL E COMPREI UM IMÓVEL NO EXTERIOR;
Se você entregou a Declaração de Saída Definitiva do País, tornando-se oficialmente não residente no Brasil, a compra do seu imóvel após a data de saída definitiva não será declarada no Brasil. Você deverá verificar se o governo de seu novo país de residência exige a declaração do imóvel e seguir as regras locais. Quando/se você voltar a residir no Brasil, você declarará esse imóvel como o item 3 explicará.
Você não entregou a DSDP?
Neste caso, você não oficializou a sua não residência para a RFB (embora a lei, provavelmente, já lhe caracterize como não residente). De toda forma, a RFB dificilmente terá conhecimento sobre o seu imóvel no exterior, logo, enquanto não residente no Brasil, você não precisará declarar esse bem no Brasil, mas você deve, o quanto antes, regularizar a sua não residência.
Se você não regulariza a sua residência no exterior, o problema se inicia se você voltar a residir no Brasil. Neste momento, você deve entregar a Declaração de Ajuste Anual e a RFB pode questionar a origem dos valores que levaram a compra do bem, pois sem a entrega da DSDP, para a RFB, você era um residente fiscal no Brasil, isento da obrigação da entrega da Declaração de Ajuste Anual.
Conclusão:
- Se você mora no exterior e fez a DSDP: nada a se preocupar – não irá declarar esse bem do exterior no Brasil.
- Se você mora no exterior, mas não entregou a DSDP: oficialize a sua não residência no Brasil e não tenha qualquer estresse em não declarar esse bem no Brasil.
2. SOU NÃO RESIDENTE FISCAL NO BRASIL E COMPREI UM IMÓVEL NO BRASIL;
Aqui voltamos a mesma análise anterior:
Você entregou a DSDP?
Ótimo, se você entregou, você não declarará nada para o governo brasileiro.
É isso mesmo, ainda que o imóvel seja localizado no Brasil, como não residente fiscal, você não tem obrigação de informar a compra desse imóvel para a RFB.
Haverá incidência do ITBI, imposto cobrado pela Município onde está localizado o imóvel; ou incidência do ITCMD, imposto exigido pelo Estado onde o imóvel está localizado, caso tenha sido uma transmissão por herança ou doação.
Você deverá fazer o registro no Cartório, obter o seu Registro Geral de Imóveis, efetuar o cadastro municipal para pagamento do IPTU. Essas obrigações patrimoniais não mudam (elas seguem o bem, independentemente da residência fiscal da Pessoa Física). Mas a obrigação de declarar para a RFB, não há.
Opa, eu não entreguei a DSDP.
Então, você poderá ter um problema maior.
Para a RFB você é isento da obrigação de declarar (ela não lhe considera não residente no Brasil – a não ser que o seu caso tenha alguma particularidade). Se o imóvel comprado possuir valor acima de R$800.000,00, você passa a ser obrigado a entregar a Declaração de Ajuste Anual, declaração de residente no Brasil.
Neste momento, você deverá declarar todos os seus rendimentos no Brasil e no exterior, assim como qualquer patrimônio existente. A declaração de parte dos rendimentos é considerada omissão de receita, crime contra ordem tributária.
Ah, mas eu já declaro e pago meus impostos no meu país de residência!
Sim, entendemos. Se o seu país possuir acordo de não bitributação ou de reciprocidade com o Brasil, você pode deduzir o Imposto de Renda pago no exterior, mas isso não lhe desobriga a declarar esses rendimentos.
Além disso, você terá que comprovar a origem dos valores para a compra do novo imóvel, o que significa que talvez você tenha que entregar a Declaração de Ajuste Anual dos anos anteriores também, sujeito a multa e juros de mora pelo atraso.
Como residente fiscal no Brasil, você ainda pode ser obrigado a entregar a declaração de Capitais Brasileiros no Exterior, declaração exigida pelo Banco Central do Brasil.
E como solucionar isso?
Analisar se é possível fazer a sua DSDP retroativa ou a atualização de sua situação fiscal seriam os melhores caminhos. Caso precise de ajude, conte conosco! Apenas não entregue o IRPF no Brasil omitindo parte do seu patrimônio, ok?
3. SOU RESIDENTE FISCAL NO BRASIL E COMPREI UM IMÓVEL NO EXTERIOR.
Neste caso, há apenas uma solução: declarar o imóvel (respeitando as leis brasileiras, isto é, se você é obrigado a entregar a Declaração de Ajuste Anual ou se o imóvel possuir valor de compra acima de R$800.000,00).
A declaração de imóvel no exterior apresenta menos informações a serem dadas. Basicamente, é solicitado o valor do imóvel (recomenda-se colocar na moeda local em “Discriminação”), a data de aquisição e o endereço completo deste. Há ainda de se analisar a necessidade de entregar a declaração de Capitais Brasileiros no Exterior (CBE), conforme exigência do Banco Central do Brasil.
A mera existência do imóvel não possui tributação no Brasil (haverá tributação de possíveis rendimentos, como aluguel, airbnb ou venda). Deve-se respeitar as leis locais onde o imóvel está localizado.
Informações adicionais para residentes ou não no Brasil!
Se o seu imóvel está localizado no Brasil e foi alugado ou vendido, deve-se verificar as regras locais para pagamento do IR do rendimento.
Resumo:
| Situação Fiscal | Localização do Imóvel | Imposto de Renda no Aluguel ou na Venda |
|---|---|---|
| Não residente no Brasil | Imóvel no exterior | Não há tributação no Brasil sobre o aluguel ou a venda deste. |
| Não residente no Brasil | Imóvel no Brasil | ALUGUEL: haverá incidência de 15% de IR, independetemnte do valor do aluguel – Leia mais aqui. VENDA: Haverá IR sobre o lucro. |
| Residente no Brasil | Imóvel no exterior | Poderá haver tributação no Brasil sobre o aluguel ou a venda. Verificar se há acordo de não bitributação ou reciprocidade. |
| Residente no Brasil | Imóvel no Brasil | ALUGUEL: deverá ser feito o preenchimento do carnê-leão, com possibilidade de recolhimento mensal do IR. VENDA: Há incidência do IR sobre o lucro, com possibilidade de isenção ou dedução da base de cálculo. |
Está com dúvida sobre a sua residência fiscal ou como declarar o seu bem imóvel?
Texto escrito por Thais Vinagre, em 19 de agosto de 2020. Atualizado em 19 de maio de 2026.
Sou casada no Brasil em Comunhão Parcial de Bens e resido com o meu marido no exterior. Não tenho nenhum tipo de renda no pais que habito e respondo fiscalmente no Brasil. O meu marido trabalha e responde fiscalmente no exterior.
Ele gostaria de fazer um empréstimo para comprar um imóvel como investimento e aluga-lo.
Como devo declarar esse bem no Brasil, uma vez que esse imóvel também estará em meu nome por ser casada? E o valor recebido desses alugueis, devo declarar também? Informo que o pagamento desse imóvel sera efetuado somente pelo o meu marido e os impostos devidos pelo recebimento do aluguel, sera devidamente pago pelo o meu marido no exterior.
Prezada Tais,
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Equipe Brasil Tax
Sou extrangeira residente no Brasil. Possuo em conjunto com outra pessoa um imovel na Colombia desde 2012. Devo declarar esse imovel e fazer retificação das declarações anteriores? Tambem tenho uma conta desde 1997. Devo declarar essa conta tambem? Muito obrigada
Prezada Sandra,
agradecemos os eu contato.
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Equipe Brasil Tax.
Pretendo comprar uma casa nos Estados Unidos. Moro no Brasil, declaro imposto anualmente. Como ficaria a situação de declaração caso compre a casa? Terei que declarar aqui ou lá? Pretendo um imóvel simples, apenas para ir passar as férias.
Prezada Milene,
agradecemos o seu contato.
Como residente fiscal no Brasil, você é obrigada a declarar aqui.
Nos EUA, você deverá confirmar com um especialista local.
Respeitosamente,
Equipe Brasil Tax.
Prezados Senhores
Sou residente no Brasil e enviei em 2022 um dinheiro para CC minha na França, onde tenho uma filha residente lá. Enviei com motivo de disponibilidade, paguei IOF nas remessas pela WISE. Estive lá em julho e agosto de 2022 e efetuei gastos sacando valores desta conta. Como faço para declarar o saldo em 30/12/22 ( Remessas que fiz – saques feitos) ; terei que pagar Imposto de renda no Brasil?
Obrigado
Prezada Giselda,
agradecemos o seu contato novamente.
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Equipe Brasil Tax.
Bom dia. Sou residente fiscal no Brasil (declaro IRPF anualmente, apesar de ser isenta – MEI). Moro na Italia e sou casada desde 2017 (com italiano). Compramos um imóvel em 2022, financiado, na Itália (o valor do imóvel supera R$ 300 mil). Apesar de o imóvel estar também no meu nome (bem comum – regime de comunhão parcial de bens na Itália; o casamento também foi registrado no Brasil), o valor de entrada e o financiamento bancário são 100% em nome/participação da renda do meu marido. Inclusive, eu sou sua dependente para fins de declaração de renda na Itália. Pergunto: como devo declarar esse bem comum no meu IRPF 22-23? Quais informações devo colocar? Obs.: meu marido tem CPF (porque trabalhou no Brasil) mas entregou a DSDP em 2015. Obrigada.
Prezada Vanessa,
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Equipe Brasil Tax.
Moro em Portugal a 9 anos, não fiz a minha DSPS ainda. como posso faze-la? é ainda mesmo necessário faze-la para o caso de querer fazer investimentos no brasil ou a receita ja me toma como não residente oficializado e assim não vou ter problemas com impostos ?
Prezado Matheus,
agradecemos o seu contato.
Enviamos um e-mail em resposta. Caso não tenha recebedido, por gentileza, nos informe.
Respeitosamente,
Equipe Brasil Tax.
Sou não residente e fiz minha DSDP. Como posso comprar um imóvel no Brasil? a quem devo recorrer para me orientar quanto a documentação necessária para a compra e transferência do valor do imóvel para o Brasil?
Prezada Jacqueline,
agradecemos o seu contato.
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Equipe Brasil Tax.
Boa tarde,
Sou brasileiro residente no Brasil e possuo um timeshare (uma semana de utilização de uma unidade em um resort) nos Estados Unidos. Gostaria de saber se: 1) preciso incluir a propriedade na declaração do IR no Brasil? 2) Em caso de venda futura, além dos impostos nos EUA, também haverá alguma tributação de renda no Brasil?
Obrigado.
Prezado Dimas,
agradecemos o seu contato.
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Respeitosamente,
Equipe Brasil Tax.
Me desculpa se estava claro no texto, mais ainda tenho uma duvida.
Fiz minha comunicacao de saida definitiva, devo tambem fazer minha declaracao de saida definitiva?
Uma vez que faco isso, posso comprar imoveis ou investir no Brasil morando no exterior?
Prezada Isabel,
agradecemos o seu contato.
Quando você entregou a sua Comunicação de Saída, você concordou com essa mensagem enviada pela RFB:
Portanto, fica ciente de que está obrigado a:
– comunicar, por escrito, à fonte pagadora, caso receba rendimentos do Brasil, para que esta proceda à retenção do imposto sobre a renda na forma da legislação;
– entregar a Declaração de Saída Definitiva do País (DSDP) até o último dia útil do mês de abril do ano-calendário seguinte ao da saída, se esta ocorreu em caráter permanente, ou da data da caracterização da condição de não-residente, se a saída ocorreu em caráter temporário. A não entrega no prazo previsto ensejará aplicação de multa por atraso na entrega da declaração;
– efetuar o pagamento do saldo do imposto, se houver, em quota única até o último dia útil do mês de abril do ano-calendário seguinte ao da saída.
Caso precise de nosso suporte, responda ao e-mail enviado, por gentileza.
Respeitosamente,
Equipe Brasil Tax.
Olá,
Tenho uma dúvida e gostaria por favor da ajuda de vocês.
Sou residente no Brasil e tenho um imóvel aqui e outro no exterior. Pretendo vender o meu único imóvel no Brasil. Posso me beneficiar da isenção de imposto aqui mesmo tendo outro imóvel no exterior?
Obrigado
Prezado Mauro,
agradecemos o seu contato.
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Respeitosamente,
Equipe Brasil Tax.
Bom dia! Sou residindo fiscal no Brasil e comprei um apartamento (em construção) no ano 2021 e irei dar 50% de entrada e financiar através de um banco português o restantes 50%. Como lançar no IR 22/21 as parcelas de sinal + 1 parcela + 2 parcela e 3 parcela que efetivei em maio, junho, setembro e dezembro de 2021. Qual a redação correta a inserir na declaração? Desde já agradeço. Att Camilo Rios
Prezado Camilo,
agradecemos o seu contato.
Enviamos um e-mail em resposta.
Caso precise de nossa ajuda, podemos preencher a DIRPF para você.
Respeitosamente,
Equipe Brasil Tax.
Boa tarde. Poderia esclarecer esta dúvida.
Sou brasileira, e residente no BRASIL.
Porém tinha um imóvel nos EUA na época adquirido por US$ 140 mil. Este imóvel foi vendido em 2021 por U$D 219 mil. Todos os impostos foi recolhido nos EUA.
Neste caso terei que recolher mais impostos aqui no Brasil.
Prezado Helbert,
agradecemos o seu contato.
Enviamos um e-mail em resposta. Ressaltamos que os EUA possuem acordo de reciprocidade com o Brasil, em que você pode se beneficiar.
Respeitosamente,
Equipe Brasil Tax.
Boa tarde
Sou italiano mas estou no Brasil como residente, há mais de 10 anos, possuo um imóvel na Itália, imóvel esse que esta declarado em meu imposto de renda, vou vende-lo e pretendo trazer o dinheiro da venda para o Brasil, a tributação do ganho na venda deverá ser feito na Itália ou Brasil?
Existe legislação para tributação na venda de imóveis na Italia, se sim existe convenio com o Brasil?
Obrigado
Edmilson
Prezado Edmilson,
agradecemos o seu contato.
Conforme acordo de não bitributação, o ganho de capital é auferido na localidade do imóvel, Itália (artigo 13)
Respeitosamente,
Equipe Brasil Tax.
Moro na Inglaterra e comprei um apartamento aqui. Faço a declaração anual no Brasil e coloco minha conta corrente no exterior. Pergunto: Devo declarar qual valor do imóvel se estou pagando financiamento? Entra como bem mas não entra nenhuma obrigação desse valor?
Obrigado desde já,
Prezado Raphael,
agradecemos o seu contato.
O imóvel deve ser incluído em sua DIRPF com o valor pago até a data específica da declaração.
Enviamos um e-mail com um exemplo.
Respeitosamente,
Equipe Brasil Tax.
SOU NÃO RESIDENTE FISCAL NO BRASIL E PRETENDO VENDER UM IMÓVEL NO BRASIL; como faco para pagar os 15% no lucro da venda do imovel? Devo encontrar um procurador para pagar para mim ou pedir para que o comprador residente pague?
Prezado Luan,
agradecemos o seu contato.
Veja a orientação da RFB:
A fonte pagadora adquirente, pessoa física ou jurídica residente ou domiciliada no Brasil, deve reter e recolher o imposto sobre a renda incidente sobre o ganho de capital, sob o código 0473, auferido 250 por pessoa física ou jurídica residente ou domiciliada no exterior que alienar bens localizados no Brasil, ou o procurador do adquirente quando este também for residente no exterior (Lei nº 10.833, de 29 de dezembro de 2003, art. 26; e Regulamento do Imposto sobre a Renda – RIR/2018, art. 153, § 1º, inciso III, aprovado pelo Decreto nº 9.580, de 22 de novembro de 2018). [Pergunta 607]
Respeitosamente,
Equipe Brasil Tax.
Posso obter isenção do IR se utilizar o lucro da venda de um imóvel no Brasil para comprar um imóvel no exterior?
Prezada Priscilla,
agradecemos o seu contato.
Veja a resposta oficial da RFB:
ISENÇÕES DO GANHO DE CAPITAL545 — Quais são as isenções relativas ao ganho de capital? […] 6 – A partir de 16/06/2005, o ganho auferido por pessoa física residente no Brasil na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição, em seu nome, de imóveis residenciais localizados no País;
Respeitosamente,
Equipe Brasil Tax.
E quando eu tenho um imóvel financiado no Brasil? Os bancos permitem manter o financiamento para não residentes?
Prezado Tiago,
agradecemos o seu contato.
A não ser que haja cláusula expressa no contrato do financiamento, o indivíduo que tem um financiamento no Brasil pode se tornar não residente.
O próprio imóvel é a garantia do financiador caso haja inadimplência.
Respeitosamente,
Equipe Brasil Tax.
SOU RESIDENTE NO BRASIL DESDE 1980 TENHO RNE, TRIBUTO NO BRASIL COMO PF E PESSOA JURIDICA. TENHO IMOVEL EM SANTIAGO DO CHILE, NAO TRIBUTADO NO BRASIL X DESCONHECIMENTO
DA LEI NA EPOCA. AGORA ESTOU VENDENDO ESTE IMOVEL E QUERO TRAZER O VALOR DA VENDA PRO BRASIL, PENSANDO EM COMPRAR CASA AQUI NO BRASIL. GOSTARIA DE RECEVER INFORMAÇAO PARA REALIZAR A VENDA DENTRO DA LEI….E TER O VALOR LEGALIZADO NO BANCO AQUI NO BRASIL.
Prezado Maurício,
agradecemos o seu contato.
Enviamos um e-mail, é recomendado uma Orientação Tributária em seu caso.
Respeitosamente,
Equipe Brasil Tax.