Como declarar um imóvel no exterior no Imposto de Renda

Em um momento da vida, o desejo de comprar um imóvel se torna realidade. Quando se é residente no exterior, pode-se gozar dos benefícios locais para a compra do imóvel, ou pode-se decidir em comprar um imóvel no Brasil, seja com o objetivo de uma renda extra, de um sonho de aposentadoria no país ou simplesmente um local para ficar enquanto estiver no Brasil.

Há ainda a possibilidade de ser um residente fiscal no Brasil e decidir por ter um imóvel no exterior. Nada mal em ter um apartamento nas Ilhas Cayman, não é mesmo?

Independentemente da situação, é importante entender como declarar esse imóvel para a Receita Federal do Brasil – RFB. Assim, vamos ilustrar três situações:

1. Sou não residente fiscal no Brasil e comprei um imóvel no exterior;
2. Sou não residente fiscal no Brasil e comprei um imóvel no Brasil;
3. Sou residente fiscal no Brasil e comprei um imóvel no exterior.

O primeiro ponto a ser tratado, contudo, é o conceito de residente e não residente fiscal no Brasil, comentado em outros post.

Segundo a Instrução Normativa SRF no. 208/2002, você é não residente fiscal no Brasil se:

• Saiu do país em caráter permanente, contando da data da saída efetiva;
• Permaneceu mais de 12 meses no exterior, após a data da saída efetiva.

Trecho da legislação:

Art. 3º Considera-se não-residente no Brasil, a pessoa física:

[…]

II – que se retire em caráter permanente do território nacional, na data da saída, ressalvado o disposto no inciso V do art. 2º;

[…]

V – que se ausente do Brasil em caráter temporário, a partir do dia seguinte àquele em que complete doze meses consecutivos de ausência (Instrução Normativa SRF no. 208/2002).

A Instrução Normativa ainda afirma da obrigação da Declaração de Saída Definitiva do País – DSDP:

Art. 9º A pessoa física residente no Brasil que se retire em caráter permanente do território nacional no curso do ano-calendário deve, observado o disposto no art. 11-A:

I – apresentar a Declaração de Saída Definitiva do País, relativa ao período em que tenha permanecido na condição de residente no Brasil no ano-calendário da saída, até o último dia útil do mês de abril do ano-calendário subsequente ao da saída definitiva, bem como as declarações correspondentes a anos-calendário anteriores, se obrigatórias e ainda não entregues [grifo próprio] (Instrução Normativa SRF no. 208/2002).

De todo modo, segundo a legislação, embora a DSDP seja obrigatória, não é declaração que lhe caracteriza não residente, e sim o seu ânimo de habitar no exterior e o tempo de permanência fora do Brasil.

DECLARAÇÃO DE SAÍDA DEFINITIVA DO PAÍS

Vamos então as três situações de declarar imóveis para a RFB:

1.    SOU NÃO RESIDENTE FISCAL NO BRASIL E COMPREI UM IMÓVEL NO EXTERIOR;

  Se você entregou a Declaração de Saída Definitiva do País, tornando-se oficialmente não residente no Brasil, a compra do seu imóvel após a data de saída definitiva não será declarada no Brasil. Você deverá verificar se o governo de seu novo país de residência exige a declaração do imóvel e seguir as regras locais. Quando/se você voltar a residir no Brasil, você declarará esse imóvel como o item 3 explicará.

Você não entregou a DSDP?

Neste caso, você não oficializou a sua não residência para a RFB (embora a lei, provavelmente, já lhe caracterize como não residente). De toda forma, a RFB dificilmente terá conhecimento sobre o seu imóvel no exterior, logo, enquanto não residente no Brasil, não há muito o que se preocupar.

O problema se inicia se você voltar a residir no Brasil ou se você voltar a ser caracterizado como residente fiscal no Brasil (tema para outro post). Neste momento, você deve entregar a Declaração de Ajuste Anual e a RFB pode questionar a origem dos valores que levaram a compra do bem. Sem a entrega da DSDP, para a RFB, você era um residente fiscal no Brasil, isento da obrigação da entrega da Declaração de Ajuste Anual.

Como solucionar isso?

Entregando a DSDP, oficializando a sua não residência. Esse post fala da DSDP com data retroativa:

2.    SOU NÃO RESIDENTE FISCAL NO BRASIL E COMPREI UM IMÓVEL NO BRASIL;

Aqui voltamos a mesma análise anterior:

Você entregou a DSDP?

Ótimo, se você entregou, você não declarará nada para o governo brasileiro.

É isso mesmo, ainda que o imóvel seja localizado no Brasil, como não residente fiscal, você não tem obrigação de informar a compra desse imóvel para a RFB.

Haverá incidência do ITBI, imposto cobrado pela Município onde está localizado o imóvel; ou incidência do ITCMD, imposto exigido pelo Estado onde o imóvel está localizado, caso tenha sido uma transmissão por herança ou doação.

Você deverá fazer o registro no Cartório, obter o seu Registro Geral de Imóveis, efetuar o cadastro municipal para pagamento do IPTU. Essas obrigações patrimoniais não mudam (elas seguem o bem, independentemente da residência fiscal da Pessoa Física). Mas a obrigação de declarar para a RFB, não há.

Opa, eu não entreguei a DSDP.

Então, você poderá ter um problema maior.

Para a RFB você é isento da obrigação de declarar (ela não lhe considera não residente no Brasil – a não ser que o seu caso tenha alguma particularidade). Se o imóvel comprado possuir valor acima de R$300.000,00, você passa a ser obrigado a entregar a Declaração de Ajuste Anual, declaração de residente no Brasil.

Neste momento, você deverá declarar todos os seus rendimentos no Brasil e no exterior, assim como qualquer patrimônio existente. A declaração de parte dos rendimentos é considerada omissão de receita, crime contra ordem tributária.

Ah, mas eu já declaro e pago meus impostos no meu país de residência!

Sim, entendemos. Se o seu país possuir acordo de não bitributação ou de reciprocidade com o Brasil, você pode deduzir o Imposto de Renda pago no exterior, mas isso não lhe desobriga a declarar esses rendimentos.

Além disso, você terá que comprovar a origem dos valores para a compra do novo imóvel, o que significa que talvez você tenha que entregar a Declaração de Ajuste Anual dos anos anteriores também, sujeito a multa e juros de mora pelo atraso.

Como residente fiscal no Brasil, você ainda pode ser obrigado a entregar a declaração de Capitais Brasileiros no Exterior, declaração exigida pelo Banco Central do Brasil.

E como solucionar isso?

Analisar se é possível fazer a sua DSDP retroativa ou a atualização de sua situação fiscal seriam os melhores caminhos.

3.    SOU RESIDENTE FISCAL NO BRASIL E COMPREI UM IMÓVEL NO EXTERIOR.
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Neste caso, há apenas uma solução: declarar o imóvel (respeitando as leis brasileiras, isto é, se você é obrigado a entregar a Declaração de Ajuste Anual ou se o imóvel possuir valor de compra acima de R$300.000,00).

A declaração de imóvel no exterior apresenta menos informações a serem dadas. Basicamente, é solicitado o valor do imóvel (recomenda-se colocar na moeda local em “Discriminação”), a data de aquisição e o endereço completo deste. Há ainda de se analisar a necessidade de entregar a declaração de Capitais Brasileiros no Exterior (CBE), conforme exigência do Banco Central do Brasil.

A mera existência do imóvel não possui tributação no Brasil (haverá tributação de possíveis rendimentos, como aluguel, airbnb ou venda). Deve-se respeitar as leis locais onde o imóvel está localizado.

Informações adicionais:  

Se o seu imóvel está localizado no Brasil e foi alugado ou vendido, deve-se verificar as regras locais para pagamento do IR do rendimento.

Resumo:

Está com dúvida sobre a sua residência fiscal ou como declarar o seu bem imóvel?

Fale conosco!

Texto escrito por Thais Vinagre, em 19 de agosto de 2020. Atualizado em 28 de julho de 2021.