Cada vez mais brasileiros adquirem imóveis no exterior – seja para morar, investir ou gerar renda com aluguel. Mas junto com essa conquista vem a obrigação de informar à Receita Federal: como declarar imóveis no exterior no Imposto de Renda?
Este guia detalha:
- Como declarar imóveis na ficha Bens e Direitos;
- Regras sobre posse, aluguel e venda;
- Como funciona a tributação em cada situação;
- Documentos necessários para comprovação.
Para referência oficial, veja:
- Manual do IRPF 2025 – Receita Federal;
- Declaração CBE no Banco Central;
- Instrução Normativa RFB nº 208/2002, sobre rendimentos do exterior.
Este artigo complementa outros conteúdos do cluster, como:
- Bens no Exterior: Guia Completo de Declaração e Tributação
- Rendimentos no Exterior: Como Declarar
- Herança de Imóvel no Exterior
Como Declarar um Imóvel no Exterior no IRPF
A posse de imóveis deve ser informada na ficha Bens e Direitos do IRPF.
📌 Passo a passo:
- Acesse a ficha Bens e Direitos.
- Escolha o código correspondente:
- 11 – Apartamento
- 12 – Casa
- 13 – Terreno
- Informe:
- País e cidade de localização;
- Tipo do imóvel (casa, apartamento, terreno);
- Data da aquisição;
- Registro/localização (quando houver).
- Declare o valor de aquisição convertido em reais, com base no câmbio oficial do Banco Central na data da compra.
- Atualize o campo Situação em 31/12 todos os anos pelo mesmo valor em reais, sem ajuste a valor de mercado.
📊 Exemplo prático – apartamento em Lisboa:
| Data de aquisição | Valor pago em EUR | Cotação R$/EUR | Valor declarado (R$) | Código IRPF |
|---|---|---|---|---|
| 10/02/2023 | € 150.000 | 5,40 | R$ 810.000 | 11 |
Tributação na Compra e Posse de Imóvel Estrangeiro
- A compra do imóvel não gera imposto no Brasil;
- O lançamento é apenas informativo;
- A posse também não gera IRPF;
- Mas podem existir tributos locais (ex.: “property tax” nos EUA ou IMI em Portugal).
👉 Para ativos que não geram renda, veja também: Bens no Exterior: Guia Completo.
Tributação de Aluguel de Imóvel no Exterior
Se o imóvel for locado, os aluguéis recebidos do exterior são tributáveis no Brasil.
📌 Regras:
- Conversão para reais pela cotação do Banco Central na data do recebimento;
- Tributação mensal via Carnê-Leão, conforme tabela progressiva (até 27,5%);
- Consolidação na declaração anual de IRPF.
📊 Exemplo – aluguel recebido em EUR:
| Mês | Valor recebido em EUR | Cotação R$/EUR | Valor em R$ | Como declarar |
|---|---|---|---|---|
| Janeiro/2024 | € 1.000 | 5,30 | R$ 5.300 | Carnê-Leão mensal |
| Fevereiro/2024 | € 1.000 | 5,20 | R$ 5.200 | Carnê-Leão mensal |
👉 Veja também: Rendimentos no Exterior.
Tributação sobre a Venda de Imóvel no Exterior
Na venda de imóveis, aplica-se o regime de ganho de capital em reais.
📌 Regras principais:
- Ganho = valor de venda (convertido) – custo de aquisição (convertido);
- Conversão sempre em reais, pelo câmbio da data da compra e da venda;
- Não existe a isenção de R$ 440 mil (válida apenas para imóveis no Brasil);
- Apuração via GCAP (Ganho de Capital da Receita Federal) e pagamento via DARF (código 8523).
📊 Tabela de alíquotas – ganho de capital
| Ganho de capital (R$) | Alíquota |
|---|---|
| Até 5 milhões | 15% |
| De 5 a 10 milhões | 17,5% |
| De 10 a 30 milhões | 20% |
| Acima de 30 milhões | 22,5% |
📊 Exemplo – venda de apartamento em Lisboa:
| Operação | Valor em EUR | Câmbio | Valor em R$ | Observação |
|---|---|---|---|---|
| Compra em 2018 | € 150.000 | 4,20 | R$ 630.000 | Valor declarado no IRPF |
| Venda em 2024 | € 200.000 | 5,50 | R$ 1.100.000 | Valor da venda |
| Ganho tributável | – | – | R$ 470.000 | DARF via GCAP |
👉 Para mais detalhes sobre tributação de ganhos, veja nosso guia: Ganhos e Juros no Exterior.
FAQ – Imóveis no Exterior
Preciso declarar imóvel no exterior mesmo sem renda?
Sim, a posse deve sempre ser informada, ainda que o imóvel não esteja alugado.
Pago imposto no país do imóvel. Preciso pagar no Brasil também?
Sim, o Brasil tributa a renda mundial de residentes fiscais. Mas em alguns casos é possível compensar o imposto pago fora, quando há tratado de bitributação.
Existe isenção para venda de imóvel no exterior?
Não. A isenção de R$ 440 mil vale apenas para imóveis no Brasil.
Como declarar aluguel de imóvel no exterior?
Os valores devem ser convertidos para reais e lançados mensalmente no Carnê-Leão.
Sou não residente. Preciso declarar imóvel que mantenho no Brasil?
Sim, não residentes ainda precisam declarar rendimentos de bens localizados no Brasil. Já imóveis no exterior devem seguir as regras fiscais do país de residência.
Como declarar imóvel recebido por herança no exterior?
O bem deve ser informado pelo valor de aquisição (ou atribuído em inventário). Veja detalhes em nosso guia de Herança de Bens no Exterior.
Conclusão
Declarar imóveis no exterior corretamente é essencial para evitar autuações e garantir transparência fiscal.
📌 Resumindo:
- A posse é apenas informativa, pelo valor de aquisição em reais;
- Aluguéis são tributados via Carnê-Leão;
- A venda gera ganho de capital tributável, sem isenção do mercado nacional;
- Manter documentos, recibos e contratos organizados é indispensável.
👉 Para apoio especializado em locação, herança ou venda de imóveis no exterior, fale com nossos especialistas: Agende sua Orientação Tributária.
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