Atualização do Imóvel à Valor de Mercado com Alíquota Reduzida do IR

Muitos questionam sobre a possibilidade de atualizar o valor do imóvel ao preço de mercado ao preenchermos a Declaração do IRPF – Imposto de Renda de Pessoa Física. Entretanto, de acordo com o regulamento da RFB, essa prática não é possível,

Mas há uma oportunidade até 16 de dezembro de 2024!

Em setembro de 2024, foi publicada a Lei n^o. 14.973/2024, regulamentada pela Instrução Normativa RFB n^o. 2.222 de 2024, que permite a atualização do custo de aquisição de imóveis a valor de mercado, com uma alíquota reduzida de apenas 4% para Pessoas Físicas, e de 6% para Pessoas Jurídicas.

Esse artigo tratará apenas a redução da alíquota para Pessoa Física.

Como era a lei anterior?

A lei anterior (Decreto do IR n^o. 9.580 /2018), ainda válida, diz que não é possível a atualização do bem declarado ao valor de mercado.

O valor a ser declarado do bem imóvel deve ser o valor de aquisição, isto é, o valor dispendido com a compra do bem, incluindo despesas com construção, ampliação ou reforma no referido imóvel, (desde que comprovado por documentos hábeis e idôneos – notas fiscais e recibos).

ATUALIZAÇÃO DO VALOR DE IMÓVEL

568 — É possível atualizar o valor de imóvel a preço de mercado na declaração de bens e direitos?

Não há qualquer previsão legal para atualização do custo de aquisição de imóvel a preço de mercado.

O custo de aquisição do imóvel somente poderá ser alterado caso sejam efetuadas despesas com construção, ampliação ou reforma no referido imóvel. 

Atenção:  Cabe destacar, ainda, que essas despesas somente poderão ser incorporadas ao custo de imóvel se estiverem comprovadas com documentação hábil e idônea (notas fiscais para as despesas com pessoas jurídicas, recibos para as despesas com pessoas físicas), que deverá ser mantida em poder do contribuinte por pelo menos cinco anos após a alienação do imóvel (Perguntas e Respostas IRPF 2024).

Assim, em uma transferência do bem, tanto a título de venda, quanto por doação ou transferência a herdeiros na sucessão causa mortis (nas duas últimas hipóteses, caso o donatário ou o herdeiro queiram atualizar o bem pelo valor de mercado), o IR incidente seria com base na alíquota progressiva de 15% a 22,5% sobre a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição declarado no IR.

Como é com a nova lei, a Lei n^o. 14.973/2024?

Com a nova Lei, abriu-se a possibilidade de atualização do valor do imóvel, mesmo não ocorrendo a transferência efetiva do bem, isso significa que mesmo que você não venda o imóvel ou transfira para outro titular, você pode atualizar o valor do imóvel e recolher o IR a uma alíquota reduzida de apenas 4%.

Art. 2º A pessoa física residente no País poderá optar por atualizar o valor dos bens imóveis já informados em Declaração de Ajuste Anual – DAA apresentada à Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil – RFB para o valor de mercado e tributar, de forma definitiva, a diferença para o custo de aquisição à alíquota de 4% (quatro por cento) do Imposto sobre a Renda da Pessoa Física – IRPF (Instrução Normativa RFB nº 2222, de 20 de setembro de 2024)

Ocorrendo a venda ou a transferência (via doação ou causa mortis com atualização do valor de aquisição), o IR devido seria de R$135.000,00.

Já se você atualizar o valor do imóvel hoje, com o valor de mercado, você pagará apenas 4% de IR, isto é de R$36.000,00 – diminuindo então o IR na venda futura do imóvel.

O benefício fiscal também englobe imóveis no exterior!

Art. 4º Poderão ser atualizados para o valor de mercado os bens imóveis em geral:

I – situados no Brasil;

II – situados no exterior, inclusive aqueles já atualizados pela Declaração de Opção pela Atualização de Bens e Direitos no Exterior – Abex, nos termos do art. 14 da Lei nº 14.754, de 12 de dezembro de 2023 (Instrução Normativa RFB nº 2222, de 20 de setembro de 2024);

Como você pode ler no artigo na Instrução Normativa n^o. 2.222 de 2024, poderão ser atualizados os bens imóveis no Brasil ou no exterior.

Claro, para os imóveis situados no exterior, estamos nos referindo apenas aos contribuintes residentes no Brasil, já que o não residente não tem obrigação de declarar IR no Brasil.

A legislação ainda informa: “§ 1º Para a apuração do valor do bem imóvel em moeda nacional, o valor expresso em moeda estrangeira será convertido em moeda nacional pela cotação de fechamento da moeda estrangeira divulgada, para venda, pelo Banco Central do Brasil – BCB (boletim de fechamento PTAX), para o primeiro dia útil anterior à data da formalização da opção pela atualização (Instrução Normativa RFB nº 2222, de 20 de setembro de 2024).”

Quem estipula o valor da valorização do imóvel?

Há algumas formas de você buscar quanto vale o seu imóvel hoje, como através de uma avaliação imobiliária (com corretores do local do imóvel) ou até mesmo sites de grande imobiliárias no Brasil (não citaremos nomes), mas para a RFB o valor atualizado do imóvel deverá ser informado pelo contribuinte, isto é, por você.

Nós recomendamos que você consulte pelo menos 2 fontes diversas para definir esse valor. Recomendamos ainda que você analise o Valor Venal do Imóvel na Prefeitura de localização do bem, e se possível qual o valor de mercado a Secretaria da Fazenda Estadual – Sefaz está aplicando para imóveis como o seu.

Qual é o procedimento para atualizar o imóvel com alíquota de 4%?

 Será necessários três passos para a atualização do imóvel ao preço de mercado com a alíquota reduzida de 4%:

1. O preenchimento da Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis – Dabim;
2. O pagamento do DARF com IR devido até 16 de dezembro de 2024;
3. A entrega da Declaração de Ajuste Anual (ou IRPF 2025).  referente ao ano-calendário de 2024.

O prazo para pagamento do IR sobre a atualização do imóvel com alíquota reduzida será de 90 dias, contado da publicação da lei. Ou seja, prazo final até o dia 16 de dezembro de 2024.

Importante: Não houve previsão de parcelamento. O pagamento do IR deve ser feito de forma integral até a data de 16 de dezembro de 2024.

Art. 7º A opção pela atualização de valor dos bens imóveis a valor de mercado será formalizada mediante a apresentação da Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis – Dabim e do pagamento integral dos tributos de que tratam os arts. 2º e 3º até o dia 16 de dezembro de 2024 .

Parágrafo único. O custo de aquisição atualizado dos bens imóveis será considerado na data de apresentação da Dabim ou do pagamento, o que ocorrer por último (Instrução Normativa RFB nº 2222, de 20 de setembro de 2024).

Informamos ainda que é possível apresentar a Dabim após o pagamento do IR.

Ao final do texto, há informações adicionais sobre a Dabim.

Mas nem tudo é um “Mar de Rosas”…

Vamos listar aqui alguns dos problemas ou impedimentos para a atualização do valor do imóvel ao preço de mercado conforme a lei n^o. 14.973/2024.

A. Não residentes no Brasil:

Infelizmente, o contribuinte não residente não poderá usufruir deste benefício.

Veja que a lei apenas comenta sobre a pessoa física residente no Brasil.

Além disso, o inciso II do parágrafo 2º, da IN, informa que o contribuinte necessariamente deve entregar a Declaração de Ajuste Anual 2025, referente ao ano-calendário de 2024, e o não residente no Brasil não pode entregar a DAA.

Art. 6º A pessoa física residente no País poderá optar por atualizar o valor dos bens imóveis já informados em Declaração de Ajuste Anual (DAA) apresentada à Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil para o valor de mercado e tributar a diferença para o custo de aquisição, pelo Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas (IRPF), à alíquota definitiva de 4% (quatro por cento).

(…)

§ 2º Os valores decorrentes da atualização tributados na forma prevista neste artigo:

(…)

II – deverão ser incluídos na ficha de bens e direitos da DAA relativa ao ano-calendário de 2024 como custo de aquisição adicional do respectivo bem imóvel.

“Ah! Então vou voltar a residir no Brasil só para isso!”

Segundo a Instrução Normativa n^o. 208/2002, você voltaria a ser residente fiscal no Brasil apenas se voltasse com ânimo definitivo de residir no país.

Mas, para além disso, se você se auto-declarar residente no Brasil, você necessariamente terá que declarar toda a sua situação no exterior: bens imóveis, automóveis, contas bancárias e rendimentos.

Os rendimentos, por sua vez, podem sofrer bitributação no Brasil, mesmo se forem provenientes de países com acordo de não bitributação ou de reciprocidade com o Brasil.

Desse modo, você poderá estar ganhando de um lado ao gozar dos 4% de IR, mas poderá estar perdendo em muitos outros.

E ainda há outro porém, tratado no próximo item:

B. Não declarante de IR ou omissão do imóvel na Declaração do IR:

Para gozar do benefício fiscal, o imóvel necessariamente deve estar declaração em seu IR, isto é, deve estar incluído em sua Declaração de Ajuste Anual – DAA 2024, ano-calendário de 2023.

Art. 6º Não poderão ser atualizados para o valor de mercado os bens imóveis:

I – pertencentes à pessoa física, que não tiverem sido declarados na DAA relativa ao exercício de 2024, ano-calendário de 2023, apresentada até o dia 31 de maio de 2024;

(…);

III – adquiridos no curso do ano-calendário de 2024; e

(…);

Parágrafo único. As vedações a que se referem os incisos I e II do caput não se aplicam às:

(…);

II – pessoas físicas não obrigadas à apresentação da DAA relativa ao exercício de 2024, ano-calendário de 2023; e

A DAA-2024, tem que ter sido entregue no prazo correto: até 31 de maio de 2024. Não podendo, portanto, entregar uma Declaração em atraso ou retificar a declaração incluindo esse imóvel agora.

Assim, se você não entregou a Declaração de Ajuste Anual no ano passado, salvo se você de fato estava desobrigo a esta, você não terá direito a gozar da redução fiscal.

C. Restrição de venda nos próximos 15 anos!

Não é proibido efetuar a venda, mas se ocorrer a venda do imóvel antes dos 15 anos após a atualização do valor do imóvel, há uma redução regressiva do desconto. Sendo apenas aplicada integralmente a alíquota de 4%, se o imóvel for alienado daqui a 15 anos.

Ou seja, a atualização do valor do imóvel é apenas recomendada para quem não planeja vender ou transferir o imóvel a curto prazo (em um prazo menos que 7 anos, pelo menos). Dessa forma, é aconselhado um planejamento tributária, sucessório e patrimonial, para uma análise detalhada se valerá ou não fazer a atualização do bem.

Se você desejar conversa com um especialista sobre isso, fale conosco!

Devemos ainda informar que se a venda ocorrer em menos de 36 meses após a atualização do imóvel (3 anos após a atualização), o contribuinte perde o direito aos 4% de forma integral. Isso significa que se este ano você atualizar o valor do imóvel, gozando do benefício fiscal, e você vender o imóvel em menos de 3 anos, você terá que pagar o IR devido com base na lei original (alíquotas de 15% a 22,5% a depender do valor de venda).

Ao final do texto, há a regressão da alíquota do IR para caso de vendas com menos de 15 anos.

Então vale a pena gozar da alíquota reduzida a 4%?

Depende!

Você poderá estar ecomizando cerca de 11% de IR pela venda de seu imóvel no futuro, desde que você faça uma boa previsão de mercado e espere 15 anos para gozar da alíquota reduzida de 4%.

Se você possui um imóvel com baixo custo de aquisição e você tem plena ciência de sua valorização (ex: um imóvel comprado a baixíssimo preço na Praia do Leblon, no Rio de Janeiro), se você utiliza esse imóvel para moradia, ou deseja que algum membro de sua família resida lá por longo prazo, o adiantamento do IR com a alíquota reduzida poderá beneficiar você ou seus sucessores.

Se desejar fazer uma análise tributária, sucessória e patrimonial, fale conosco que poderemos lhe auxiliar!

Se você já decidiu em gozar da alíquota reduzida, nós também podemos lhe ajudar com o preenchimento da Dabim, a emissão do DARF e o preenchimento da Declaração de Ajuste Anual 2025, ano-calendário de 2024.

Esperamos que esse texto tenha lhe ajudado a tomar uma decisão mais assertiva.

Texto escrito por Thais Vinagre e Vinicius Ildefonso em 01 de outubro de 2024.

Material de apoio:

• Lei n^o. 14.973/2024,
• Instrução Normativa RFB n^o. 2.222 de 2024,
• Decreto do IR n^o. 9.580 /2018,
• Perguntas e Respostas IRPF 2024,
• Instrução Normativa n^o. 208/2022.

Legislação complementar:

Art. 8º No caso de alienação ou baixa de bens imóveis sujeitos à atualização de que tratam os arts. 6º e 7º antes de decorridos 15 (quinze) anos após a atualização, o valor do ganho de capital deverá ser calculado considerando a seguinte fórmula:

GK = valor da alienação – [CAA + (DTA x %)]

GK = ganho de capital

CAA = custo do bem imóvel antes da atualização

DTA = diferencial de custo tributado a título de atualização

% = percentual proporcional ao tempo decorrido da atualização até a venda, conforme parágrafo único deste artigo

Parágrafo único. Os percentuais proporcionais ao tempo decorrido da atualização até a venda são:

I – 0% (zero por cento), caso a alienação ocorra em até 36 (trinta e seis) meses da atualização;

II – 8% (oito por cento), caso a alienação ocorra após 36 (trinta e seis) meses e até 48 (quarenta e oito) meses da atualização;

III – 16% (dezesseis por cento), caso a alienação ocorra após 48 (quarenta e oito) meses e até 60 (sessenta) meses da atualização;

IV – 24% (vinte e quatro por cento), caso a alienação ocorra após 60 (sessenta) meses e até 72 (setenta e dois) meses da atualização;

V – 32% (trinta e dois por cento), caso a alienação ocorra após 72 (setenta e dois) meses e até 84 (oitenta e quatro) meses da atualização;

VI – 40% (quarenta por cento), caso a alienação ocorra após 84 (oitenta e quatro) meses e até 96 (noventa e seis) meses da atualização;

VII – 48% (quarenta e oito por cento), caso a alienação ocorra após 96 (noventa e seis) meses e até 108 (cento e oito) meses da atualização;

VIII – 56% (cinquenta e seis por cento), caso a alienação ocorra após 108 (cento e oito) meses e até 120 (cento e vinte) meses da atualização;

IX – 62% (sessenta e dois por cento), caso a alienação ocorra após 120 (cento e vinte) meses e até 132 (cento e trinta e dois) meses da atualização;

X – 70% (setenta por cento), caso a alienação ocorra após 132 (cento e trinta e dois) meses e até 144 (cento e quarenta e quatro) meses da atualização;

XI – 78% (setenta e oito por cento), caso a alienação ocorra após 144 (cento e quarenta e quatro) meses e até 156 (cento e cinquenta e seis) meses da atualização;

XII – 86% (oitenta e seis por cento), caso a alienação ocorra após 156 (cento e cinquenta e seis) meses e até 168 (cento e sessenta e oito) meses da atualização;

XIII – 94% (noventa e quatro por cento), caso a alienação ocorra após 168 (cento e sessenta e oito) meses e até 180 (cento e oitenta) meses da atualização;

XIV – 100% (cem por cento), caso a alienação ocorra após 180 (cento e oitenta) meses da atualização ( LEI Nº 14.973, DE 16 DE SETEMBRO DE 2024).

Art. 8º A Dabim deverá ser elaborada mediante acesso ao serviço “Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis – Dabim”, disponível no Centro Virtual de Atendimento – e-CAC no site da RFB na Internet, no endereço eletrônico <http://rfb.gov.br>, a partir de 24 de setembro de 2024 (Instrução Normativa RFB nº 2222, de 20 de setembro de 2024).

Art. 9º Deverão constar da Dabim as seguintes informações:

I – identificação do declarante, contendo o nome completo e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas – CPF, no caso de pessoa física, ou o nome empresarial e número de inscrição no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas – CNPJ, no caso de pessoa jurídica;

II – identificação dos bens objeto da opção;

III – valor do bem imóvel constante da última DAA relativa ao exercício de 2024, ano-calendário de 2023, ou o custo de aquisição, no caso de bem ou direito não declarado, nas hipóteses excepcionais previstas no art. 6º, parágrafo único, no caso de pessoa física;

IV – valor do bem imóvel constante da última ECF relativa ao ano-calendário de 2023, ou o custo de aquisição, no caso de bem ou direito não declarado, nas hipóteses excepcionais previstas no art. 6º, parágrafo único, no caso de pessoa jurídica; e

V – valor atualizado do bem em moeda nacional para a data da formalização da opção.

§ 1º No caso de Dabim apresentada por espólio, além das informações previstas no inciso I do caput, deverão constar o número de inscrição no CPF do meeiro e do inventariante.

§ 2º O condômino poderá optar pela atualização em relação à parcela do bem imóvel de que é titular (Instrução Normativa RFB nº 2222, de 20 de setembro de 2024).